Tijd om je eigen bedrijfspand te kopen?

26-07-2016 Jeroen Update cijfers

Lage rentestanden bieden een goede kans voor zakelijke huurders.

Onlangs schreef ik een blog over het verdwijnen van pensioen in eigen beheeren gaf ik een opsomming van een aantal alternatieven die je kunt inzetten om toch tot een oudedagsvoorziening te komen. In een aantal gevallen werkte de lage rente in je nadeel. In één van die alternatieven kan een lage rente wel in je voordeel werken. Namelijk de rente op nieuwe hypotheken. Ik denk dat het een goed moment is om na te gaan of het tijd wordt om je bedrijfspand te kopen. Aankoop kan om twee redenen gunstig zijn. Namelijk voor het verlagen van je bedrijfslasten en voor het opbouwen van een oudedagsvoorziening.
Voor het beoordelen of de aankoop van je bedrijfspand zinvol en haalbaar is heb ik een stappenplan opgesteld. Ik sluit af met een voorbeeldberekening en leg het verband naar je oudedagsvoorziening.

Je bedrijfspand kopen, welke stappen moet je doorlopen?

  1. Evalueer je bedrijf
    Breng je ambitie en groeiplan van je onderneming in beeld voor de komende 5 tot 15 jaar. Je pand is dienstbaar aan je bedrijf. Stel vast of je huidige locatie ook dan nog geschikt is. Past het niet in je lange termijn plannen of is de locatie dan al niet meer geschikt dan is het waarschijnlijk verstandiger om te blijven huren.
  2. Waardeer het pand
    Maak een inschatting van de waarde van het pand, doe dit eventueel samen met een aankoopmakelaar. Inventariseer ook het onderhoud over de komende jaren.
  3. Bereken
    Doe samen met je adviseur je voorbereidende rekenwerk en kijk wat het effect is op de resultaten en de liquiditeit van je bedrijf. Is er sprake van een positief effect, besluit dan of je de vervolgstappen gaat zetten. (Over liquiditeit schreef mijn collega Marco Packbier een blog met handvatten, zijn verhaal vindt je hier).
  4. Benader
    Leg contact met je verhuurder om te kijken of deze bereid is tot verkoop over te gaan. Is deze hier niet toe bereid dan misschien toch eens nadenken over een andere locatie. Uit je rekenwerk bleek immers toch ook dat kopen voordeliger is?
  5. Stel je financieringsteam samen
    Neem een financieel tussenpersoon in de arm en onderzoek de mogelijkheden bij geldverstrekkers. Zorg dat je accountant of administrateur bij is met je cijfers en de benodigde cijfers kan overleggen. Belangrijk is dat je voldoende cashflow hebt zodat je na aankoop zowel de rente als aflossing kunt betalen. Denk verder dan alleen de bank. Neem ook crowdfunding of andere partijen in overweging.
  6. Onderhandel
    Stel met je team een onderhandelingsplan op, start de onderhandeling en kom tot een akkoord. Je team helpt je vervolgens bij het papierwerk voor de financiering en het passeren van de transactie bij de notaris.

Hoe maak je een eenvoudige vergelijking? Zie hier een voorbeeldberekening

Stel, je huurt je huidige pand. Aan kale huur ben je maandelijks € 1.500 kwijt
(€ 18.000 per jaar). We passen daarbij een indexatie toe van 1,0%.
De huidige rente op hypotheken is 3%. De waarde van het object is € 200.000. Je financiert met een looptijd van 15 jaar. Jaarlijks los je € 15.000 af op de hypotheek. Een waardestijging is natuurlijk mooi meegenomen maar voor de eenvoud gaan we er van uit dat het pand niet in waarde stijgt.
Hoe ziet de vergelijking er na 10 jaar uit?

  • Bij huren
    Na 10 jaar heb je inclusief indexaties in totaal € 188.320 aan huur betaald.
    Je hebt geen vermogen opgebouwd. Het geld is weg.
  • Bij kopen
    Omdat je aflost neemt je rentelast jaarlijks af. Over een periode van 10 jaar betaal je uiteindelijk € 82.500 aan rente. Daarnaast heb je € 150.000 afgelost (10 jaar lang € 15.000 per jaar). In totaal is dat € 232.500.

De vergelijking toegelicht

Kopen lijkt duurder dan huren, maar dat is het niet. Er staat immers het eigendom van je bedrijfspand tegenover en daarop heb je ook al afgelost.
De aflossing ben je in liquiditeit kwijt maar komt terug in de waarde van je bedrijf. Kopen is in deze vergelijking dus € 105.000 euro voordeliger.
Je bedrijfspand is daarmee een stukje van je oudedagsvoorziening geworden. Als die oude dag is gekomen kun je het bedrijfspand verkopen, de waarde terughalen en van de opbrengst genieten, Of je gaat het pand verhuren (waarde behouden) en genieten van de periodieke opbrengsten.

Wat als de waarde niet is gestegen of zelfs is gedaald?

Een waardedaling is natuurlijk niet leuk. Maar ook bij een waardedaling van het pand kan het nog steeds zo zijn dat je waarde hebt gecreëerd. Het wordt pas vervelend als de waardedaling groter is dan het verschil tussen de huurlasten en de rentelasten.

Slot

In deze blog heb ik je op eenvoudige wijze laten zien dat lage rentestanden kansen bieden om lasten te verlagen en gelijktijdig te werken aan je oudedagsvoorziening. Een kans die voor elke ondernemer het onderzoeken waard is. Wil je weten hoe het plaatje er bij jou uitziet? Neem dan gerust contact op. Wij helpen je graag.

Jeroen Goedbloed
Company in Control today

Comments are closed.